Venden el piso en el que vives de alquiler: qué pasa con tu contrato

Un día llega un mensaje del propietario: va a vender el piso. O aparece un cartel en el portal, o una inmobiliaria pide hacer visitas. La primera reacción suele ser pensar que toca buscar casa. En la mayoría de los casos, no es así.

Vender no rompe el contrato

El propietario puede vender su vivienda cuando quiera, también con inquilino dentro. Lo que no puede es llevarse el contrato por delante con la venta. En un alquiler de vivienda habitual firmado con la ley actual, quien compra ocupa el lugar del antiguo propietario y tiene que respetar el contrato, como mínimo, durante los primeros cinco años de vigencia (siete si el vendedor era una empresa), aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Dicho de otra forma: cambias de casero, no de casa. La renta, la duración, las prórrogas y el resto de condiciones siguen siendo las mismas.

Qué cambia en la práctica

• A quién pagas: el nuevo propietario debe comunicarte por escrito sus datos y la cuenta en la que ingresar la renta. Mientras no lo tengas claro, no dejes de pagar; si dudas, pregunta por escrito a los dos.
• La fianza: pasa a responder de ella el nuevo propietario. Lo normal es que el vendedor se la traspase en la compraventa, pero eso es un asunto entre ellos; al terminar el contrato te la devuelve quien sea propietario en ese momento.
• Los avisos y las averías: a partir de la venta, se comunican al nuevo propietario.

Pide que el cambio quede por escrito: un correo del antiguo y del nuevo propietario confirmando la fecha de la venta y los datos de pago. Es la forma más sencilla de demostrar que pagaste a quien tocaba.

El derecho de tanteo y retracto

La ley da al inquilino de vivienda preferencia para comprar el piso en el que vive. Funciona en dos tiempos:

• Tanteo: antes de vender, el propietario debe comunicarte por escrito su intención, el precio y las condiciones esenciales. Desde esa notificación tienes treinta días naturales para decir que lo compras tú en esas mismas condiciones.
• Retracto: si no te lo notificaron, o la venta se hizo por un precio o en condiciones distintas de las que te comunicaron, puedes ejercer el derecho a comprar en las condiciones reales de la venta, también en un plazo de treinta días naturales desde que te notifican la compraventa.

Hay matices importantes. Este derecho se puede haber renunciado en el contrato, así que revisa si hay una cláusula que lo diga. No se aplica cuando el piso se vende junto con el resto de viviendas y locales que el propietario tiene en el mismo edificio. Y algunas comunidades autónomas tienen normas propias sobre adquisición preferente de viviendas, que conviene consultar.

Las visitas de compradores

Vender un piso ocupado suele implicar visitas. La ley no fija un régimen concreto: depende de lo que diga el contrato y, sobre todo, de lo que acordéis. Lo razonable es pactar días y franjas horarias con aviso previo, y que nadie entre sin ti o sin tu permiso. Ponerlo por escrito evita muchas tensiones.

Si el nuevo propietario quiere que te vayas

Puede proponerlo y puedes negociarlo: hay quien acepta irse antes a cambio de una compensación o de más tiempo para mudarse. Pero es una negociación, no una obligación. Si recibes un aviso para dejar la vivienda antes de que terminen los plazos del contrato, no firmes nada con prisas y consulta con un servicio de asesoramiento en materia de vivienda.

Lo que conviene hacer hoy

• Localiza tu contrato y comprueba la fecha de firma, la duración y si hay renuncia al tanteo y retracto.
• Guarda los justificantes de pago de la renta y de la fianza.
• Cuando llegue la notificación de venta, guarda el documento y anota la fecha en que lo recibiste: desde ahí cuentan los plazos.